对话洪灏:房地产复苏非朝夕之功;搞活房地产搞活的是地方财政和存量居民财富
思睿投资集团合伙人、首席经济学家洪灏出品｜焦点财经&搜狐地产作者 | 王迪化债、融资已成为房地产的头等大事。近日，金融机构座谈会直指房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。与此同时，市场传言称，金融监管部门拟扩围房企白名单至50家。作为刺激内需的两大引擎，楼市和股市互为表里。为此，洪灏对搜狐财经指出，搞活楼市和股市，并不意味着一定要促其价格大涨，而是形成一个交易活跃、价格由市场决定的资金蓄水和财富仓储体系，这二者相辅相成。在洪灏看来，搞活房地产，搞活的是地方财政和存量居民财富；搞活资本市场，搞活的是科技创新、企业家精神和投资者信心；房地产复苏非朝夕之功。作为清华五道口紫荆商学院教授，跨境金融50人论坛奠基成员，洪灏原是中国国际金融有限公司执行总经理，首席全球策略师（北京、香港）。曾历任摩根士丹利（悉尼、纽约）、花旗集团（纽约、伦敦）全球策略师。近日，叠加中国新轮房改的广泛讨论，搜狐财经与思睿投资集团合伙人、首席经济学家洪灏洪灏进行了一场关于房地产新发展模式、楼市未来、房企格局、化债方式、避免中等收入陷阱，及经济动能转化等热点话题的对话。国央企入主，是民营暴雷房企脱困方式？打铁还需自身硬，非在关山难越之时盼“神兵”天降据不完全统计，自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组。除融创饮“头啖汤”，整体化债900亿，历时18个月成首家完成境内外债务重组大型房企之外，不少房企债务重组进程缓慢。以奥园债务重组为例，平安持反对意见遭法院驳回。此外，为减少短期流动性压力，万达商管拟调整6亿美元债还款计划。亦有业内专家称，上轮中交入主绿城此种应对危机的模式，或成为此轮房企走出困境的案例参考。对于国央企进驻，能否带动民营房企“复活”，洪灏对搜狐财经表示：首先，打铁还需自身硬。民营房企吸引国央企“白衣骑士”出手，本质上需要自身资质突出；其次，信心比黄金更重要，自己的命运自己掌握。在房地产行业深度回调的压力之下，国央企的出手，其意义在于提振市场信心。但暴雷房企要想切实摆脱困境，依然离不开积极自救，而非在关山难越之时期盼神兵天降；最后，洪灏强调，这一轮房地产深度回调意味着行业的长期出清，大浪淘沙始见金，不能适应新的竞争格局的民营房企将面临告别舞台的挑战。此前，作为纾困方式，AMC（资产管理公司）曾以“白衣骑士”身份进驻暴雷民营房企。对于AMC后续是否会加快对暴雷房企救助？洪灏指出，AMC跑步入场，是针对化解经济及房地产危机所进行的重点举措之一，但AMC基本仍秉持“救项目不救房企”的原则，大多停留在项目层面的合作，股权层面的战略性合作寥寥可数。事实上，AMC在化解流动性风险、盘活资产、处置不良资产方面有着丰富的经验。特别是，自去年“金融16条”出台以来，为AMC更加积极开展房企纾困活动拓开空间。“AMC纾困房企，更重要的是为问题房企量身定制纾困方案，帮助其恢复造血功能，助力实现房地产行业风险出清和良性循环。单单仅凭AMC有限的纾困能力，难以从根本上缓解出险房企当下面临的资金压力，房地产危机的解决依然需要各方聚力。”洪灏称。何为房地产新发展模式？留下来的优质房企将“螺蛳壳里做道场”房地产的暴雷风潮已经从民营房企，蔓延至混合所有制房企，甚至向国央企扩延。包括金茂、华侨城等诸多国央企也以售卖资产的方式，缓解现金流压力。有专家对搜狐财经表示，负债率超过50%的大型房企都有危险。此前，行业标杆房企万科被做空，而去年龙湖同样遇到此种境况。对此，洪灏指出，多家中资美元债迎下跌，说明房地产行业的深度调整尚未完成，还会继续，这一过程必然伴随着阵痛。“在去芜存菁、大浪淘沙之后，市场优质土储资源将更加高度向头部房企集中，留下来的优质房企，将在未来相当一段时间内年销售额远低于2021年17万亿元销售峰值的新常态下‘螺蛳壳里做道场’。”化债之外，最近“新房改”及房地产发展新模式引发热议，不少身处“泥淖”旋涡的地产人都在谋求新的转型方式。住建部部长倪虹发声，构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。洪灏所认同的逻辑是，房地产已然是步入存量市场，房地产发展新模式随着城镇化进入深水区、人口老龄化以及中国家庭杠杆率居高的新形势应运而生。他认为，这一发展新模式立足于进一步释放和拓展刚性、保障性和改善性住房的需求，满足多层次住房需求，并盘活存量市场，从根本上去除非市场化的限制，真正让市场决定供需平衡，建立租购并举的住房制度，寻求房地产市场平稳健康发展的治本之策。现阶段如何盘活楼市棋局？各地需按照实际供需情况探寻政策实施空间除了立足长远的房地产发展模式之外，现阶段的楼市“解药”成为关注重点。就市场反馈来看，大型出险房企在债务违约边缘挣扎，而“831”新政后的各类救市措施的的效果仍然不及预期，市场需求端仍然疲软。根据国家统计局数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资额同比下跌9.3%，跌幅扩大；全国房地产新开工面积同比下跌23.2%，出现连续26个月的下跌态势；全国商品房销售面积同比下跌7.8%，相比1-9月份7.5%跌幅继续扩大；全国商品房待售面积同比增长18.1%；全国房企到位资金额同比下跌13.8%，较前9月略有恶化。对此，洪灏的看法是，从销售端看，尽管大量政策上马，但房地产销售未见大幅反弹。“事实上，经我们测量，2023年YTD的销量已非常接近城镇化的潜在需求，以及部分源自居住品质提升的需求。这制约了开发商投资的步伐。”“从投资端看，房企现金流状况依然堪忧，同时部分企业违约的消息也削弱了市场信心。另外，考虑到按照当前销售速度约20个月的库销比，这一库存积压意味着房地产很可能需要数年时间方可痊愈。”对于如何盘活楼市棋局，洪灏认为，总的来说，房地产板块始终是自上而下驱动的，盘活楼市始终需要一个较为长期的、整体宽松的需求侧政策环境，因为房地产的复苏非朝夕之功。“在‘因城施策’框架下，各地仍可以按照实际供需情况探寻和拓展现有政策的实施空间，这对进一步释放各地房地产市场需求、改善居民家庭的住房支付能力或将有所裨益。”以下为搜狐财经与洪灏的对话节选：搜狐财经：您如何看待此轮经济周期？之前有专家称，楼市起来，就离股市回暖不远了。洪灏：中国经济周期自年初触底以来，并未如过去那般很快开启一轮新周期。原因不言而喻：通常本应启动新轮投资——库存周期的中国房地产行业一直不甚景气。搞活房地产，搞活的是地方财政和存量居民财富；搞活资本市场，搞活的是科技创新、企业家精神和投资者信心。搞活楼市和股市，并不意味着一定要促其价格大涨，而是形成一个交易活跃、价格由市场决定的资金蓄水和财富仓储体系。这二者是相辅相成的。搜狐财经：为了避免中等收入陷阱，有专家称，政府开出药方，叫高质量发展，不是靠高杠杆、高投资，房地产+基建粗放式的增长方式，也不可能继续依靠中低端制造业的大量出口来拉动，更不可能依靠源源不断的廉价农村剩余劳力的转移和投入。而是应该依靠高科技。对此，您怎么看？洪灏：在新轮科技和产业革命来临之际，我们正处于新旧动能切换的关键期，这也是我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的题中之义。这意味着原有的依赖人口数量、低劳动力成本、牺牲资源环境的传统发展模式已难以为继，需要我们不断推进新型工业化与产业升级、扩大内需战略与消费升级、区域协调发展下的新型城镇化与乡村振兴、深化供给侧结构性改革与要素改革、双循环新发展格局与推进高水平对外开放。搜狐财经：有专家呼吁，必须调整近年来不断趋紧趋严的监管态势，要给市场和民营经济松绑，为市场重新注入强大的创新和创意的活力。这既是决定中国能否避免日本失落20年的关键，更是避免中等收入陷阱的关键。对此，您的观点是什么？洪灏：首先，需要强调的是，将中国的现状与日本当年的泡沫时期进行对比，只是一种刻舟求剑式的陈词滥调。其次，中国经济避免日本化需落脚于深化结构性改革，破除阻碍生产力发展的不合理制度性因素，提高经济潜在增长率，平衡好短期应急和中长期改革，同时发挥好财政政策的重要作用。
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